为策应南昌“打造全省核心增长极”的战略部署，按照市政府提出的“二三并举”、“双轮驱动”，不断做大总量、优化结构的经济发展路径。重点了解市属工业企业在策应我市工业化核心战略，主导企业退城进园、提升发展同时，在推进老城区工业土地、厂房退二进三，发展商贸服务业、文化创意产业的实际做法，并从优化城市布局、完善城市功能、提升服务业态以及盘活工业存量资源，推进国有资产有效利用的角度，对我市利用工业厂房转型发展第三产业的现状和存在的问题进行分析，结合外省、市的成功经验，寻求一些问题的解决路径。

关键词：工业企业  退二进三 

背景资料：

上世纪五六十年代至上世纪后期，市属工业企业在全市经济中居于主导地位，为我市经济建设发挥了无可替代的重要作用。市场经济体制改革以后，以国有和集体所有制成份为主的市属工业企业由于体制、机制的原因，绝大多数陷入停产或半停产，少数企业实施了政策性破产。南昌工业控股集团是在原在市政府撤销机械、纺织、化工、轻工、建材、电子、二轻等七个工业局办，整合原七个工业局办所属企业组建的，由市国资委履行政府出资人职责的大型国有企业集团，管理市属国有、集体企业133户，并承担企业改革、发展、稳定三大职能。在主导企业退城进园、提升改造的过程中，大力推进了企业退二进三，利用工业企业闲置破旧厂房发展第三产业，成功的开发了南昌八一麻纺厂、江西化学纤维厂、江西华安针织总厂、江印集团、江西农药厂、南昌制革厂等闲置厂房，建成了一批文化创意产业园、城市综合服务体和区域商务中心，盘活工业存量资源，促进区域经济的发展，带动了创业和就业，使原来关闭、歇业、破产及退城进区后留下的破旧厂房面貌焕然一新，成为老城区一个个新的“亮点”。与此同时，通过第三产业的发展产生和逐步提升的经济和社会效益，进一步创造了和谐稳定的发展环境，反哺了该集团在工业项目的投入。

调研方法：

以管理企业数占市属工业企业绝大多数、在我市具有代表性的南昌工业控股集团为调研对象，对相关职能部门和部分项目采取实地走访、听取介绍等方式，重点了解市属工业企业退二进三的总体状况、开发业态、运作模式、股权结构、运行情况、效益产出，并从外围对相关项目的经济指标、环境评价、社会影响进行了分析，试提出其中存在的问题，提出支持、改进的相关建议。

调研情况：

一、市属工业企业退二进三的总体情况

1、基本面情况

目前，工业控股在老城区（不含四县、湾里区和青山湖扬子洲乡）有相对独立生产区的工业企业42户，工业用地约2500亩，生产经营用厂房近80万平方米。在这些企业中：

实施整体退二进三的企业12户，占企业户数的28.6%，土地面积1006亩，厂房面积约36万7千5百平方米，分别占企业总土地面积和厂房面积的约40.7%和46%；

部分退二进三的企业6户，占企业户数的14.3%，土地面积111.5亩，厂房面积约9万平方米，分别占企业总土地面积和厂房面积的约4.50%和11.80%；

拟实施退二进三的企业12户，占企业户数的28.6%土地面积837亩，厂房面积23万8千平方米，分别占企业总土地面积和厂房面积的约33.5%和30%；

在3-5年内仍将承载工业项目的企业3户，占企业户数的7.1%，土地面积181亩，厂房面积3万3千平方米，分别占企业总土地面积和厂房面积的约7.30%和4.20%；

不具备退二进三或拟运作土地出让的企业9户，占企业户数的21.4%，土地面积345亩，厂房面积6万3平方米，分别占企业总土地面积和厂房面积的约14%和8%。

除此以外，工业控股还有60余户企业拥有后勤物业资源，尽管房屋和土地面积较小，但绝大多数承载了社区医疗、幼儿教育、菜场、粮油食杂供应等职能，为完善社区服务功能，方便市民生活发挥了重要作用。

2、业态结构

已整体实施退二进三的12户企业中，文化产业项目3个（涉及3户企业），商贸娱乐综合服务体项目3个（涉及2户企业）、市场项目5个（涉及4户企业），物流业项目1个（1户企业），培训业项目1个（1户企业）。

部分实施退二进三的6户企业，所承载的均为小型的三产或文化项目，没有具有一定份量的核心项目，业态种类繁杂，特色不太鲜明，层次也较为低端。

3、运行模式

整体实施退二进三12个项目中，自主经营的项目4个：晶体建材的建材大市场项目、南昌床单厂商超项目、新丰管理处电动车一条街项目、新电管理处的商贸综合体项目；股份制合作（参股）项目3个：南昌制革厂（控股）、江西农药厂（参股）、江印集团公司（参股）；引进租赁单位的项目5个：江西化纤厂樟树林文化生活公园、华安699文化创意产业园、江印南昌古玩城、江南蓄电池厂和江西八一麻纺厂的城市综合服务体项目。

自主经营项目多以部分改制企业管理人员为主，返聘有就业意愿的原企业职工，并向社会招聘部分项目运行必需的专业人才及员工。从运行情况来看，自主经营项目虽然建立了现代企业制度，但在重大决策、劳动用工及企业文化方面都保留较多的国企习气，市场化、科学化、制度化和精细化管理程度不高。企业收益主要是向商户提供经营场所和物业管理等相关服务的收入。

参股项目高管由工业控股和合作方按股比派出，中层及以下员工由参股方为主导，实行市场化聘用和人员进出机制。工业控股的收益主要来自股权收益。

在租赁经营项目中工业控股不参与任何经营管理，企业收益主要为厂房租赁收入，绝大多数项目都设定了租金按年或租赁周期递增机制，部分项目设定了按承租方主营业务收入递增租金的提租机制。

4、前景预期

目前工业控股实施的12个整体退二进三项目，除江印集团南昌古玩城项目尚未开业外，运行情况总体良好，主要表现为：入驻商户较多、人气较旺，形成了一定的消费商圈，尤其是最近一两年引进的项目，在合作对象的选择上，由于工业控股更注重了对方资信情况、专业化水平、运行管理团队以及其它与项目对应的资源的掌握情况，因而这些项目的合作方实力较强，项目专业和规范化运行程度较高，发展预期都比较好。

二、工业控股实施退二进三项目的主要成效

以实施整体退二进三的12户企业作参照系数，工业控股实施退二进三项目的主要成效体现在以下几个方面：

1、资产利用率明显提高，效益产出稳健提升。

相对于退二进三以前，由于长期停产和维修乏力，绝大多数停产企业因道路和厂房破损、设备堆放占用及结构不宜等原因存在大量的厂房土、地空置情况，总体空置率在25%到30%左右，平米单位租赁价格4至12元不等，总体平衡在7元左右，一方面提租非常困难，一方面还要承担维修支出，厂房维修支出占租赁收入10%左右。即使能勉强维持正常生产经营企业，受交通运输和环保治理的制约，能实现盈利的企业屈指可数。实施退二进三项目以后，租赁资产全部厂房和土地纳入综合评估，利用率达100%，尽管是不加修葺的现状租赁，价格一般都在12元至25元不等，最低年租赁收入递增幅度都在3%以上，幅度大的达到5%。

2、资产价值得到了显化，保值增值成效显著。

随着城市空间的拉大延伸，原来地处相对偏僻的企业逐步置身于城区人口稠密地段，在生产单元退城进区或停产以后，实施退二进三项目成为大势所趋，通过实施商贸三产项目，在一定程度上体现了相应地段房产土地应有价值，尤其是通过项目实施，一些企业生产区形成了消费商圈，并逐步影响了周边市民的消费习惯，在潜移默化中完成了由闲置厂房向成熟商业区的转变，加上项目改扩建和装修投入，使企业房产土地使用价值和实际价值逐步显现，在不经意之间就实现国有资产保值增值指标的显著提升。

3、产业结构得到了优化，互补反哺能力增强。

从2009年和2012年经济指标看，工业控股三产主营业务收入由3.2亿元增加到12.6亿元，利税由0.3亿元增加到1.8亿元，对指标增长的贡献远远大于工业项目。同时，快速、稳健增长的收益率和持续提升的国有资产增值率体现在财务报表上，对提升工业控股的资产质量，保障提升投融资能力发挥了重要的作用，随着三产项目的进一步拓展和资产价值逐步显化，工业控股第三产业对工业主业的支撑和反哺作用将进一步增强，

4、功能布局更趋于合理，城市面貌大为改观。

工业厂房转型发展第三产业，有效地盘活了城区稀缺的土地资源，一批环境比较优雅、特色比较鲜明、层次相对高端的城市商贸服务业项目弥补了区域设施不足的情况，方便了市民消费。同时通过装修改造，企业生产区脏、乱、差和空置甚至坍塌等破败景象不复存在，改扩建后的项目普遍呈现三个特点，一是可用建筑面积大为增加，二是结构布局更加完善，三是建筑外观更整齐漂亮，部分项目在保留工业建筑原貌的基础上加以修葺，既保留了工业文明的厚重感，更兼具了艺术和现代的气息，在吸引商户入驻和引导市民消费方面取得了显著成效。使城市的功能更加完善，城市布局趋于合理，城市品味有效提升。

5、职工就业得到了保障，社会和谐基础增强。

退二进三项目的实施，较好地解决了企业生产富余人员、改革下岗人员的就业问题，据初步统计，上述十个项目提供直接岗位6000余个。项目所在企业有就业意向的职工普遍得到岗位安置，同时还消化了大量社会富余劳动力。在实施市场化用工制度后，这些务工人员劳动保障得到有序衔接，收入水平与市场接轨，收入显著提升，劳动强度明显降低，自主择业成为可能，劳动环境得到改善。以往企业停产后职工要求企业解决岗位就业的现象不复存在，职工安居乐业进一步促进了社会和谐。

三、市属工业企业退二进三存在的问题

1、简单租赁和市场化运作程度不高，企业收益有较大的提升空间。

在调研中我们发现，工业控股早期实施的一些退二进三项目，主要是停产或半停产企业基于盘活资产、维护企业运转的考虑，可以说有租必应，甚至有些饥不择食的现象，待城市发展、区位优势逐步显现后，也只是待价而沽。但是由于有些企业生产区厂房破败，面貌老旧，即使是待价而沽，往往也拿不到很好的租赁价格，租赁方往往是投入较少的资金改造，就取得了成倍甚至数倍的房价租赁级差。中后期，工业控股逐步加大招商选商的力度，并采取以租赁方式固化一块既有收入，同时少量参股的方式，既在一定程度上掌握了项目话语权，又能根据项目发展取得一块收益，但从总体上看，由于股权结构单一、股权份额相对较小、话语权较弱，后续收入并不能得到较好保障。此外，工业控股自主运作的项目，由于在体制、机制上仍然保留了较多的国企特征，在激励创新方面有所欠缺，企业收入虽然稳健但增速放缓，亟待通过体制机制创新提升企业收益。

2、策划水平相对较低和市场整合能力不强，给项目进一步发展带来制约。

从已实施退二进三项目来看出，企业顺势而为，被动实施的特征非常明显。企业即使有招商意识，但仍然普遍表现为不懂得包装、不善于造势，更缺乏推介的手段和平台，此外，对整个工业控股系统内的资源来讲，整体的规划利用稍嫌滞后，缺乏前瞻性、科学性的规划，有些资源仍处于低效使用状态。

同时，由于资源推介和招商力度和欠缺，引进的项目开发商总体上层次相对较低，运作方式单一，入驻商户的整合能力相对较弱，一些项目的运行状态远未达到当初的规划要求，一些有特色的项目由于屈从于短期效益难以坚持特色，丧失了项目的长远发展潜力和机遇。

3、缺乏自己的核心运作团队，自主发展能力相对较弱。

从目前情况来看，工业控股或所属企业自营项目不多，国有体制机制下运行的风格比较明显，对项目高效运作、适应市场化生存带来一定困难。合作项目由于股权占比较小，过于或不得不依赖合作方，也未形成自己的管理团队，这对于今后依托自己的人才队伍，实现自我发展、滚动发展是不小的制约。

4、项目改扩建的报建手续不规范，影响了资产实际使用价值。

由于有些企业厂房老旧、破损比较严重，布局不尽合理，且容积率偏低（综合容积率约0.56），给项目规划建设和资源利用效率带来较大制约，因而根据项目推进的需要，有些企业在报市规划部门审批或备案后，对原厂房进行了改、扩建，其中有些是拆除原厂房后就地还建。由此，给工业控股当前资源整合利用带来三个方面的问题，一是有些就地还建的房屋没有办理房屋产权证，给实际使用带来诸多制约；二是根据市政府《关于南昌工业控股集团做大做强产业投融资平台有关问题协调会纪要》，工业控股所属企业土地“双变性”按照“地随房走”的原则办理，相关部门在为“双变性”地块上的房产进行规划审核时，由于出现了原产权证和房产现状不一致的情况，导致上述企业不能推进土地“双变性”工作；三是上述房产改、扩建以后，由于权证和实物不一致以及土地未相应办理“双变性”至工业控股名下等原因，不能办理抵押融资，给工业控股投融资能力带来直接影响。

四、外地经验：

外地同类型资产运作平台的成功典范：根据相关资料和信息显示，江、浙、沪和广东沿海地区由于城市发展较快，退二进三起步较早，也探索出了一些很好的思路和做法，值得我们借鉴：如宁波工贸公司、苏州创元集团、无锡产业集团都已经发展成为二、三产齐头并进、产业优强的多元发展型企业集团。其中，苏州创元集团依托苏绣企业，开发的苏州文化旅游，依托农业产业化项目开展的工业旅游，依托城区内工业土地和房产，开发出了“胥城”连锁酒店项目，形成自主品牌和自有团队，已经走出了江苏，在上海、济南等地开发了一些项目，连锁经营正向跨区域扩张的方向迈进。上海市利用工业厂房开发的“上海新天地”酒吧一条街，已经成享誉大江南北的旅游目的地。

外地政府政府的支持政策：

江、浙、沪、粤等地退二进三的成功范例，离不开资产运作平台自身的努力，但也离不开当地政府的高度重视以及一系列支持政策。以下试举各地具有代表性、可操作性的支持政策如下：

1、杭州市委办[2009]17号文件《关于利用工业厂房发展文化创意产业的实施意见》

2、上海市房屋土地资源管理局《关于促进土地节约集约利用加快经济发展方式转变的若干意见》

3、粤府[2008]66号《关于加快我省服务业的实施意见》

其中：杭州市关于关于利用工业厂房发展文化创意产业的实施意见明确：

①对利用空余或闲置工业厂房、仓储用房等存量房地资源兴办文化创意产业，不涉及重新开发建设且无需转让房屋产权和土地使用权的，经市文化创意产业指导委员会确认并报市政府批准，属于符合国家规定、城市功能布局优化及有利于产业升级的，其土地用途和土地使用权类型可暂时保持不变，暂不征收原产权单位土地年租金或土地收益。
    ②已成功转型为文化创意产业园区的工业厂房，临时改变使用功能期满5年后，未纳入城市近期建设改造范围的，经市文化创意产业指导委员会确认并报市政府批准，重新申请延期年限可适当延长。
   ③利用工业遗产发展文化创意产业，允许通过优化规划方案并按规定程序适当调整该保护区内局部建筑容积率和密度，确保工业遗产保护区范围内出让地块建筑容积率和建筑总量不受影响。
   ④鼓励对工业厂房地下空间进行综合开发和利用，作为文化创意产业园区地上建筑配套或附属设施，建设用地单位可依据《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》（市委办发〔2009〕86号）申请办理地下空间的土地使用权登记。
    ⑤利用工业厂房发展文化创意产业，符合《杭州市文化创意产业基地认定和管理办法（试行）》（杭文产办〔2007〕3号、杭财教〔2007〕699号）相关规定，优先享受文化创意产业及园区相关优惠扶持政策。
    ⑥利用工业厂房发展文化创意产业，可以根据发展需要和实际条件，整合周边其他房地资源，创建创意楼宇，拓展发展空间。

五、市委、市政府的支持

2010年6月10日和2012年8月15日，市政府两次召开专题会议，出台了对工业控股土地双变性、房地合一等相关支持举措。主要包括：支持市属工业企业土地、厂房退二进三，发展文化创意产业和现代服务业，对老城区内企业已经开发为商业用途的房产，在经过国土、规划、房管、消防、建筑质监五家联审的基础上，可以补办房屋权证，同时根据“地随房走”的原则，对承载房屋的相应土地，在符合控制性规划详规的前提下，可按现状出具规划条件，由工业控股补办出让手续，从而使划拨性质的工业用地转变为出让性质的商业用地。通过上述政策操作并辅助其它资本运作方式，预计到“十二五”末，工业控股的总资产可从现在的100亿元提升到300亿元；净资产从现在的45亿元提升到250亿元；形成带动性投融资能力330亿元。

上述政策实施更重要在意义还在于有力地促进了城区内企业土地和房产资源价值回归，并为其市场化、资本化运作创造了条件，最大限度赋予了工业控股投融资功能的提升。

六、工业控股实施退二进三的下一步工作思路。

着眼于科学、有效地用好城区内日益珍贵、稀缺的土地房产资源，形成自己的产业优势、品牌效应和发展后劲。工业控股提出了一手抓资源整合，一手抓科学规划的实现路径。即：通过落实市委、市政府的一系列支持政策，在2013年年底，完成全部22万平方米未办证房产办证和35万平方米房产更名过户工作，实施4030亩划拨工业用地变更为出让商业用地的“双变性”操作，从根本上做大资产、做强实力，提升投融资能力。同时，立足工业和三产“双轮驱动”的发展思路，从科学谋划入手，强化与相关县区的对接沟通，以区域组团的方式，加强与各城区进行产业提升、开发的对接，加大招商和项目引进力度，在此基础上，引进专业策划机构，从产业方向、业态选择、运行模式、资源包装、分批推介进行全面系统策划，力争形成一个市场契合度较高、针对性和操作性较强第三产业整体发展规划，通过三到五年的坚决贯彻，利用后发优势，形成自主品牌、自有特色和自我发展，实现工业控股在第三产业的做大做强，从而使工业控股成为以工业为主、第三产业为辅，资产优良、产业优强、业绩优秀的大型国有企业集团。

六、提升和改进的建议

1、以股份多元化为导向，促进企业建立现代企业制度。

市属国有、集体企业无论实施工业项目还是第三产业项目，都必须实现经营机制、体制向市场化的转型和接轨，唯此，才可能提高企业的决策效率、经营水平和盈利能力。实践证明，国有一股独大固然不利于企业决策运行，外方股东居于主导地位也会削弱国有集体股东的话语权，可能在企业陷入关联交易等利润转移的漩涡，而多元化的股份结构可以实现股东之间的相互制衡，科学决策。提高国有、集体股东的话语权和掌控力，实现企业规范化运作，提升企业发展潜力。

2、以团队培养为抓手，形成自主发展的品牌优势。

苏州创元集团在酒店服务业得以形成自主品牌的连锁优势，在于他们在抓发系统规划的同时，通过不断深入参与进而主导项目经营（一般以相对控股居多），形成了自己的经营运作团队，再配合相关资源的优势，进行“克隆式”的重复运作和提升运作，从而形成了自己多层次、立体化、扩张性发展模式。当前，工业控在这方面已经进行了一些有益的探索，通过江西昌工商贸公司，从开发昌工商贸连锁酒店入手，整合了建材市场、专业物流等业态，并介入了海联大厦、江南大厦、希尔顿五星级酒店等商业楼宇的项目开发。但也可能陷入贪多求全的误区，亟需有选择地汇聚专业性的人才队伍，在精干主体，选准主业的基础上发挥资源优势，做强品牌优势。

3、以政府进一步支持为保障，为国有资产市场化运作创造条件。

为支持工业控股转型发展，市政府在房产办证和土地“双变性”等方面出台了一系列政策，对该公司系统内的未办证房产，可以作为历史遗留问题给予补办房产证。但是证房产仅限于1996年以前的改扩建项目，而工业控股的退二进三项目多发生在2002年以后，以当时企业厂房0.56（至今变化仍不太大）的较低容积率及厂房现状来开发展退二进三项目，势必造成大量的土地资源浪费，在项目规划也达不到整齐、美化的相关要求。由此，从盘活工业系统存量资源、提升国有资产使用效益、改善城市面貌、完善城市功能以及发展第三产业，提供就业平台和文化消费产品等诸多社会、经济效益角度出发，恳请市政府抄告或协调相关部门，为工业控股近年来在原工业用地上因开发退二进三项目而实施的改、扩建房产，参照历史遗留问题房产办证方式准予办理房屋权证，以完善相关流程，使后续的土地“双变性”工作能按市政府专题协调会纪要精神全面落实，进而提升工业控股集团的投融资能力，使工业控股能在我市工业产业结构调整，实施重大引导性投资项目方面发挥更重要的作用。

资产管理处  姜国根